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秦豫川输记

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房屋买卖判无效 占有财产互返还   

2009-07-28 16:22:28|  分类: 房产类法律关系 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 【案情简介】2008年2月10日,甲与乙签订了一份房屋买卖协议。甲将89平方米经济适用房一套,转让给乙,价款25万元。乙先付房款24万元,余款办理房产证时一次性付清。此后双方办理了房屋交接。2009年1月6日,乙因甲无法办理房产证过户,起诉到法院要求判决甲返还房款并赔偿经济损失。

【法院判决】法院经审理认为,甲出售的房屋系2006年3月23日购得的经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》的规定,购房人取得产权五年内,只拥有有限产权,不得进行擅自处分。因此甲与乙签订的房屋买卖协议属于无效合同。乙与甲签订的房屋买卖协议时也知晓甲所售房屋系经济适用房,故乙对合同无效存在同等过错。据此判决乙返还甲房屋,甲返还乙购房款24万元,并赔偿乙部分利息损失。

【律师点评】

一、什么是经济适用住房

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定,市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。经济适用房以微利价出售,实行政府指导价,由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定并定期公布,不得擅自提价销售。

二、经济适用住房购房人拥有有限产权

建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》明确规定:经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

三、限制期内私自出售经济适用住房的行为无效

甲与乙在限制期内达成的转让经济适用住房协议,违反了《经济适用住房管理办法》,客观上也损害了社会公共利益,属于无效合同。根据《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故法院判决甲应返还所收取的房款,乙应当退还所占用的房屋,由于甲乙双方对造成合同无效均有过错,应当分担损失。

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